“去库存”与“抑泡沫”政策并举房地产市场景气向下缓行

当前，房贷业务投放增长但监管政策趋严。一方面，2016年是银行业大举进军个人按揭资产业务的一年，经济增速放缓使得社会融资需求下降，贷款利率中枢下移，银行对较低收益的按揭贷款接受度提高，且对风险相对可控的按揭贷款偏好增强。另一方面，央行、银监会等也提出了严控房地产金融业务风险的相关规定，从资金入手直接掐紧了开发商和购房者的“钱袋子”。

当前在“三去一降一补”背景和抑制资产泡沫要求下，房地产市场调控面临着“去库存、稳增长”和“抑泡沫、防风险”两类对立目标间的兼顾和权衡，商业银行面临的不确定性和相关业务开展难度也在增加，分析和预判未来一段时间房地产行业走势对于做好房地产信贷业务具有重要意义。

政策层面：“抑泡沫”主题强化 “去库存”任务同行

房价涨幅居前的城市仍有可能加入或加码调控。自2016年第四季度起，针对热点地区房地产市场泡沫问题的一系列紧缩政策密集出台，内容涉及重启限购、收紧信贷、扩大供地、加强监管、整顿秩序等多个方面。部分城市根据实际情况还追加了新一轮收紧措施，表明决策层“抑泡沫、控房价、防风险”的态度非常坚决。房价不稳，政策不止。预计房价涨幅居前的城市政策还有深化、加码的可能，并且这种“紧”的格局至少在2017年上半年不会发生改变。

调控的目的在于防止热点城市房价持续过快上涨，有利于缓释累积的风险，减小泡沫突然被刺破的可能；却并不希望达到房价持续下跌的程度，旨在“稳”而非“降”。否则不仅不利于去库存，还可能导致房地产投资增速下行幅度过大，引发上下游产业及延伸至金融领域的负面连锁反应。这意味着未来调控仍有相机抉择的空间，如果市场出现持续过冷的不利状况，不排除政策会再次转向，“黑天鹅”事件发生的可能性较小。

“去库存”任务将继续推进，三四线城市房地产政策持续宽松。尽管近一阶段房地产领域工作重心转向热点城市“抑泡沫”，但“去库存”仍需继续推进。2016年商品房待售面积仅下降0.23亿平方米，效果初见端倪但并不显著。若从广义库存的角度考虑，将凡已开工将来投入市场的部分纳入计算，则库存总体规模约60亿平方米，“去库存”仍任重道远。预计未来较长的时间内高库存压力城市将维持宽松的政策环境。

市场层面：房价涨幅有所放缓 成交与投资仍有上升空间

从当前的房地产行业发展趋势看，目前已收紧城市的住宅交易量和交易金额占全国总量的比重分别接近1/3和1/2，对全国房地产市场走势有标杆和主导作用。从我国楼市三年左右的小周期看，2017年是小周期的顶部，政策的收紧加速了阶段性顶部的到来。

房价可能保持增长但涨幅放缓。未来房价的第一趋势是将分化为五种类型。城市分化是现阶段我国房地产市场发展的一大基本特征，其直接原因在于人口与资金城际间的非均衡流动，而引发要素自发分配的深层原因在于地区经济发展及资源配给方面的差异。这种非均衡的局面短期内难以打破，相应地房地产市场城市间高度分化的格局还将长期存在。随着一线城市户籍准入进一步收紧，其他核心城市群加速发展，未来这种分化的情况才有可能逐渐改善。

从历史和当前新建商品住宅价格涨幅的视角，70个大中城市的分化可归为五类：第一类实力一直强劲，包括深圳、上海、北京、厦门、广州5个城市，2011-2015年的5年间房价复合年均增速超过6%（深圳更是达到约13%），且2016年涨幅超过20%；第二类过去增长较快，近期表现亮眼，包括南京、郑州、武汉、福州、合肥、天津6个城市，过去5年房价保持较快增长，年均增速在2%-4%的区间内，且2016年涨幅超过20%；第三类涨幅相对温和，包括12个城市，其中石家庄、济南、南昌、长沙2016年涨幅较大，在10%以上；第四类出现明显反转，包括6个城市，其中无锡、杭州、惠州2016年房价涨幅超20%，青岛、宁波超10%，但过去5年年均涨幅在-1%-1%区间内，乌鲁木齐在过去保持超2%的较高年均增速，2016年反而下降；第五类房价滞涨甚至下跌，即便近期也未见明显好转，包括41个城市，以三线城市为主，包含兰州、沈阳等10个二线城市，其中重庆采用充足的土地供应、力推保障房覆盖等稳定市场而使房价“特立独行”。

密集调控后，各线城市房价均出现了环比涨幅缩窄的态势，以一线城市缩窄的幅度最大。预计2017年，房价依然会保持增长，涨幅放缓。分类型来看：一是核心城市（如上述第一类、第二类城市）将有一段时间处于量缩价稳的状态，在政策施压下房价可能向下小幅调整，但房价上行动力并未减弱，蛰伏后仍有上涨空间；二是随着热点城市限购限贷的挤出效应逐渐显现，历史增长稳健、2016年涨幅相对温和的城市（以第三类城市为主）及核心城市周边地区（如北京周边的保定、上海周边的昆山、深圳周边的东莞、武汉周边的鄂州等）将承接需求外溢，具有量价上涨的潜力；三是产业基础薄弱、由资金炒作导致房价冲高的城市（如第四类部分城市）可能出现降价；四是经济欠发达、不靠近核心城市圈、亦没有旅游养老等特色的三四线城市（如第五类部分城市）将面临一个缓慢的去库存过程。

未来房价的第二个趋势是核心城市房价上涨仍有动力。尽管近期核心城市在调控压力下量价降温明显，但其房价还未见顶，不大可能出现大幅回落。对这些城市而言，调控政策的作用更多的是舒缓节奏、释放风险，待缓释调整之后房价还有上行的动力：首先，市场追涨心理与羊群效应决定了去库存需要一个房价上涨的环境，去库存任务远未完成，作为“风向标”的热点城市房价难以持续下跌。其次，热点城市需求只是暂时压制，并没有消失，供应缺口短期内还很难完全填补，且作为房屋供给方的开发商降价促销动力较弱。再次，土地资源的稀缺性使拿地成本昂贵，房企利润率压力致使房价难降。地方政府从自身利益出发，也倾向于让土地出让收入最大化。此外，调控为抑制泡沫而非刺破泡沫，后续政策仍存相机抉择的空间。

并且从房价同环比变化的客观规律来看，各线城市房价增速的分化具备“上涨阶段发散，下降阶段收敛”的特征。即重点城市在房价推升阶段上涨更疯狂，在房价回落阶段则与其他类型城市增速相近，仍呈现出一定的单边波动特征。

成交将降温缩量且景气下降。2016年，商品房销售面积和销售额分别同比增长22.5%和34.8%。预计2017年商品房销售面积和销售额增速均将明显下滑，并有可能出现同比负增长。

政策方面，显著的结构性调控将熨平成交波峰。一大利器是限购限贷政策，限制居民准入条件配合提高首付比例，对外地和杠杆购房者的影响比较明显，按揭贷款增长将放缓。另一大利器是严格监管政策，住房价格监管和预售证核发条件趋严，督导组进驻楼盘或中介指导价格，将降低开发商预售申请的积极性和实际推盘数量。

需求方面，紧缩政策频出使热点城市观望情绪转浓，三四线城市预期也受一定影响。加之前期集中恐慌入市，透支了阶段性需求，接下来一段时间入市意愿降低。此外由于基数抬升，商品房销售的同环比高增长均无法维持，下行趋势不可避免。

商品房成交在城市间具有向下传导和向外分流的效应。部分刚性需求会因准入或购买力因素从核心城市外溢到周边或回流到家乡，投资性需求也有可能选择未调控的省会城市和区域中心。但不论从开发商拿地还是投资资金保值增值的考虑，都很难从高价值城市完全转向低价值城市，真实置业需求更不会大规模撤离。热点城市和非热点城市更像两个割裂的市场，在前者房价猛涨、出清周期降至仅数月的同时，后者高库存状况还未见明显改善。

开发投资面临压力，增速缓慢回落。2016年，全国房地产开发投资10.26万亿元，同比名义增长6.9%。预计2017年房地产开发投资将面临压力，增速趋于下行、缓慢回落，全年增速约2%左右。

对房地产投资的一个负面影响来自房企资金来源减少。销售增速的下行和购房信贷审核趋严将减少个人按揭贷款和定金及预收款这两项开发企业主要资金来源。政策对房企开发贷、再融资、公司债等融资渠道的监管加强也将使开发企业资金宽裕程度降低，融资成本相对提高。另一项负面影响来自于需求意愿减弱，销售面积增速的逐步回落逐渐传导至新开工、施工、竣工，房企投资行为将偏谨慎。

土地市场则对开发投资有一些积极影响。2016年一线城市土地供应较少，除6月集中推地外，其他月份均较同期大幅减少，而热销行情下核心城市存量土地快速下降，开发商补库存需求增强。预计供地较少的热点城市地方政府可能在2017年落实加大推地的计划，以缓解供地紧张，平抑地价和房价。这是决策层授意且地方政府有意愿兑现的措施，将对新开工和投资有积极影响。同时若打击囤地并加大问责，前期拿地的开发商开工的节奏将加快，也有利于对冲开发投资的下滑。同时，结构分化依然严重，三四线城市未开发土地库存很大，土地供给仍应控制，开发商投资兴趣也不大。预计2017年一二线城市土地成交面积和金额占比将进一步提升，土地拍卖“三高”现象有所缓解，全国购置面积降幅收窄。

金融层面：监管趋严背景下银行应加强房地产贷款管理

2016年商业银行房地产贷款投放增强，但监管政策将趋严。2016年是银行业大举进军个人按揭资产业务的一年。经济增速放缓使得社会融资需求下降，贷款利率中枢下移，银行对较低收益的按揭贷款接受度提高。同时实体经济发展不足使市场风险加大，信贷资产不良率上升，银行对风险相对可控的按揭贷款偏好增强。2016年，商业银行普遍加大了住房按揭贷款投放，居民部门加杠杆速度提升较快，第三季度末主要金融机构新增个人购房贷款占GDP的比重增至7.08%，第四季度有所下降。若加上公积金贷款投放量，总体占比可能更大。从房地产领域挤出部分流动性进而抑制资产价格泡沫，是有必要的。

将信贷资产配置由生产部门转向居民部门中的优质资产是商业银行的一种主动选择，这一点从个人住房贷款定价可见一斑。若银行等金融机构是被动放贷，居民贷款申请增加将带来按揭价格的上涨。而实际恰好相反，按揭利率持续走低。可见银行为主动降价竞争，扩张个人按揭贷款规模。

伴随着热点地区限购限贷调控收紧，央行、银监会等也提出了严控房地产金融业务风险的相关规定，从资金入手直接掐紧了开发商和购房者的“钱袋子”。要求银行业金融机构自查房地产融资，严控首付贷、严查假离婚，防范信贷和理财资金违规进入房地产领域。这将使得个人住房贷款审核趋严，房地产开发贷在本已严控或压降的情形下将相对更紧。

不过当前热点城市个人住房贷款风险仍然相对较小。通常容易违约的是还贷能力羸弱的人群，由违约与房价下跌引起连锁反应。而我国按揭贷款严格限制在中产阶层，离泡沫尚远，风险在可控的范围内。

下一步监管部门可能加强对按揭贷款的窗口指导，尤其是清查加按揭、转按揭等各种形式的个人信贷创新办法。银行业金融机构按照监管要求严格准入，不仅审核趋严，贷款申请周期也可能拉长。对于热点城市而言，2014年“930”到2016年“930”为时两年的个人住房贷款政策最松时期已经过去。预计银行将普遍缩小按揭贷款发放规模，房贷利率将迎来拐点，转而向上。

商业银行应顺应形势加强开发贷与个人贷业务管理。在开发贷款方面，商业银行应强化名单制管理，优先支持综合实力强、布局优势明显、经营效益良好的龙头房企，重点关注百强标杆房企优势项目的融资需求。优先支持一二线热点城市90平方米以下的优质刚需住房项目，选择性支持定位于首次改善住房条件的住房项目，谨慎支持高端住房项目尤其是地王项目；适度关注前期房价涨幅相对较小但有一定市场关注度的周边二三线城市；适时减退库存压力较大、存量资产质量欠佳的三四线城市项目。

同时，在房企纷纷向轻资产化、多元化融合、多业态互联进行战略转型的浪潮下，商业银行应密切关注重点房企的转型路径选择，择优支持主业优势突出、布局优势明显、转型路径清晰、多元融合发展的百强标杆房企，特别是转型方向与存量市场、综合运营、服务延伸、品质提升、消费升级、产城融合等相关的房企。

在个人贷款方面，商业银行应加强住房信贷管理，按揭政策体现“奖惩分明”的原则。进一步强化差别化住房信贷政策，做到“有惠有罚”：对符合监管要求导向的首套普通自住购房贷款需求，仍然应该优先支持并给予优惠和便利；适度控制下一阶段改善性住房贷款的投放规模，对二套及以上房贷执行“惩罚性”的首付款比例和利率；主动减少非普通住房及个人申请商业用房购房贷款的信贷比例，从严确定其首付比例和利率；对于有投机性购房特征的，应暂停发放购房贷款。对投机旺盛的地区收缩杠杆，抑制投资投机需求；对库存压力较大的地区仍应维持较宽松的信贷政策，及时审批发放贷款。

同时应升级审贷措施，加强对假离婚等投机行为的甄别，如调查按揭住房的换手频率，核实水电煤、宽带等公用事业出账信息，侧面求证申请人住所的物业、居委等。

应适度支持国家大力培育和推动的住房租赁和棚户区改造。住房租赁方面，探索创新住房租赁项目信贷和投融资合作模式，支持实力房企、大型国企、专业机构通过由售转租、先购后租、购租合作等方式开展新房租赁、租售一体等业务。保障房方面，积极寻求与国开行的合作，提高对棚改货币化补偿安置的定向信贷投放，支持各地新开工棚改项目采用政府购买服务，密切关注并支持公租房PPP试点的推进。