上海：新政后楼市成交量减价未跌

3月25日，被称为上海楼市调控史上最严的“3·25新政”落地。
由于此前坊间传闻不断，在上海楼市调控新政颁布当天，上海市房地产交易中心网站的日交易量高达2499套，近2500套的成交中，不乏购房者抱侥幸心理赶在新政“真空期”尽早下单。上海调控新政开始实施后，市场热度锐减。
据网易房产数据显示，3月25日上海新政颁布后四天内，上海楼市的成交量明显出现下跌，3月26日至3月29日成交量分别为685套、348套、344套、437套，这四天的日成交量与3月25日近2500套的成交相比，已经出现“断崖式”回落。
需求结构受制
在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，近期导致上海房价快速上涨的三个核心因素：一是供不应求，二是货币廉价，三是资本避险。“后两个问题上海楼市调控新政都解决不了，唯一能影响的是第一个。”“缓解供求矛盾说起来挺简单，就是增加供应、抑制需求。增加供应有三条路：一是增加土地供应，二是增加中小户型比重，三是提高容积率。上海楼市调控新政只选了第二条路，调控政策倾向提高购房门槛来抑制需求，包括大幅提高首付比例、提高外埠人口购房门槛、取消首付贷等，但抑制需求本质上是使需求延后，却并不能消除需求。”欧阳捷表示。
上海楼市调控新政对于非户籍人士社保缴纳年限从两年改为五年的调整，直接影响了上海楼市的需求结构。
中原集团研究中心的数据显示，2015年上海购房者中外埠购房者27岁以下占5.6%。假设一名本科毕业生22岁毕业后即开始工作缴纳社保，并且社保没有中断过，也就意味着2015年的购房客户中，大约有5.6%的购房者直接被限购。
中原集团研究中心保守估计，根据参保人数统计，27岁以上的非上海籍贯的购房客户中，可能有1/4的比例会被“连续5年社保”限购，占2015年中原购房人数的10%左右。而对于非首套房的购房者的限购政策，也会拦住一批有改善性需求的客户。
成交价格仍环比上升
尽管上海新政后楼市成交短暂回落，但成交均价却只升未降。中国指数研究院的数据显示，新政发布当周（3月21日至3月27日），上海商品住宅市场共有8个新上市项目，新增商品住宅成交均价为34084元/平方米，环比上升6.7%。
回顾上海以往的限购政策会发现“历史总是惊人的相似”。2013年上海楼市爆发之后，政府也出台过相似的调控政策，当时被称为“沪七条”的政策规定上海对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例提高至不得低于70%及以上。
但当时的楼市反馈情况是，2014年上海的房地产成交相比2013年出现明显下滑，然而在价格方面，2014年的成交价格相比2013年上涨13%。
“此次‘3·25新政’对于已有房屋再需要买房的上海本地户籍提高首付，意在挤干投机投资的水分。针对外埠户口的购房需求提高购房社保年限，意在过滤中短期、稳定性相对较差的外埠客群。这些政策控制涌入上海住宅市场的资金，在给上海楼市降温，也有利于三四线城市的去库存。”戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏表示。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，2016年第二季度上海楼市将呈现供求博弈的特征，“量跌价稳”将是第二季度的整体趋势。
“去年颁布的‘3·30新政’，意在鼓励改善型需求，而今年‘3·25新政’的主要目的意在强调住宅的自住功能，打击投资投机。”伍惠敏预测，上海的住宅成交量将会在近两三个月内有所萎缩，但对住宅均价的遏制作用不会非常明显，“要真正对上海的住宅市场进行有效调控，在持有环节全面征收房产税将才是最有效的手段。”