昆山：上海限购“外溢效应”减弱 月度成交大跌46%

“沪九条”的出台将上海楼市被抑制的购房需求分流到了周边城市，一时之间引爆了昆山、苏州等市场。
然而，随着政策逐渐落地，上海外溢效应对周边楼市的影响也在逐渐减弱。
作为距离上海最近、能够直接承受上海“外溢效应”的昆山，在经历暴涨之后成交量也开始下滑。
据搜房网数据监控中心统计，5月2日至5月8日，昆山楼市共成交1341套，环比前一周的2248套成交下跌了40.35%。值得关注的是，此前一些销售量较高的商业项目在这一周竟颗粒无收。
由此看来，被上海新政所挤压出的购买热情正在被时间冲淡。
“一线城市的‘溢出影响’并没有想象中的强烈”
3月份，昆山楼市日均成交500套、月成交量突破15000套的表现足以媲美其他“强二线”城市。然而随着政策外溢效应的逐渐减退，昆山楼市4月份的成交表现大相径庭。
据搜房网数据监控中心统计，2016年4月昆山楼市共成交8389套，环比3月的15482套下跌45.81%。
从各区表现来看，昆山楼市9个区域成交量呈现1涨8跌的态势。其中只有东接上海青浦区的千灯镇4月成交环比上升28.79%，是九大区中唯一一个成交量上涨的区域。除千灯镇以外，其他各区的成交量均有下滑。其中，跌幅最为迅猛的张浦镇，4月共成交429套，环比下跌70.99%，月成交下降幅度最小的陆家镇环比跌幅也达到了9.52%。
“新政逐渐进入冷静期，被‘沪九条’挤压出的来自上海的购买热情也有所减弱，因此造成了4月成交量的锐减。此前集中关注苏沪交界处花桥镇的购房者也开始分流到昆山的其他区域。”一位长期关注昆山市场的业内人士告诉中国房地产报记者，昆山4月的成交出现了明显的下滑是多重原因造成的，一方面3月的热销消耗了昆山楼市一部分库存，使可供购房者选择的楼盘减少。另一方面，前期部分楼盘涨幅超过购房者预期也是导致成交量回落的原因。
“一线城市的‘溢出影响’并没有想象中的强烈。”在旭辉控股（集团）有限公司副总裁、苏南事业部总经理王凤友看来，上海对于周边城市“外溢效应”是有限的，而且这种挤出意味着购房者需要结束上海的工作和生活，搬到一个新的城市重新开始。“真正住在上海周边工作在上海的人其实是很少的。”上海中原地产市场分析师卢文曦也表示，“沪九条”出台后的确有部分买家转向昆山、太仓等周边城市，但是看多买少，真正动手的还不到一成。对于刚需客群而言，要考虑在昆山购房的局限。“而对投资客来说也需要考虑昆山的交易成本和变现能力，如果价格不能持续上涨，昆山也就会失去吸引力。因此，从上海溢出的购买热潮能持续多久尚待观察。”
商住拦路 库存待解
用了4个月的时间，昆山的库存已经从2016年年初的8.6万套，下滑到目前的6.4万套。
昆山库存的快速去化，“沪九条”在其中扮演着推波助澜的角色。但随着4月成交量的大幅下跌，昆山高库存的红灯再次亮起，余下的6万余套存量仍是昆山待解的难题。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者：“由于花桥是上海客群置业昆山的首选，因此目前存量相对较少，经过大致的估算，花桥目前只有大概6个月的库存，房源也相对紧俏。但是对于昆山整体市场来说，尽管经历3、4月的快速去化，市区不靠近花桥沿线的区域库存压力仍相对较大，部分区域去化周期超过12个月。”除了库存的区域分化问题，昆山的库存结构也是影响去化的原因。新浪乐居在2016年年初按照批准销售套数做出了昆山楼市库存前25名项目排名，其中排名靠前的多为商业和酒店式公寓项目。一位当地业内人士表示，即使近4个月昆山楼市库存去化速度不俗，但商住房的库存积压情况还是比较严重。
严跃进介绍，“昆山的库存中商住项目居多和当地的土地出让情况有关。很多房企认准了昆山的投资价值，在拿不到住宅用地的时，商住类的地块便成了退一步的选择。”5月9日，昆山市国土资源局正式公布了《昆山2016上半年土地推介》，公布的8大地块包括：开发区3宗，高新区2宗，花桥3宗。其中纯住宅地块仅3宗，并且均位于核心地段。而剩余5宗均为商住地块。
卢文曦表示，由于目前商住类项目去库存情况严峻，也会影响未来房企拿地的行为。“后期销售上商住用地的表现会比纯住宅用地地差，商业性质的项目操盘难度会比较高，资金回笼慢，加上商业产品的库存高，压力大，因此房企在拿地时会有一定顾虑。