兜兜转转5年后 世茂要以资产证券化方式“减重”酒店业务

中房报记者苗野北京报道
酒店一直被世茂集团视作除住宅和商业地产之外的“第三驾马车”。早在2011年5月，世茂集团就曾高调宣布已向港交所作出初步查询有关酒店业务在主板独立上市的可行性，计划分拆旗下五星级酒店资产，以旅游地产概念上市。然而兜兜转转5年后，最终以资产证券化形式落地。
5月9日，世茂集团宣布携手博时资本，以旗下多家五星级酒店为平台，发行了“博时资本—世茂酒店资产证券化项目”，该产品总规模达26.9亿元，刷新国内已发行酒店资产证券化项目产品的最大规模纪录。
这是世茂集团与博时资本继去年推出全国首单物业费资产证券化项目后的二度合作，也是其在非住宅领域的首次证券化实践。
但世茂集团此次推出的资产证券化项目相比前两次有所不同，之前都是涉及现金流层面，此次并没有具体披露世茂集团独立分拆酒店资产的剥离情况，也没有明确哪些资产是此次资产证券化的基础资产。世茂集团相关人士表示，目前尚不方便透露项目的具体细节，只能说该产品是一款有收益权的资产证券化产品。
世茂集团在公告中称携手博时资本，以旗下多家五星级酒店为平台，发行“博时资本—世茂酒店资产证券化项目”，产品期限为8年，发行总规模26.9亿元。博时资本与中诚信评级、奋迅律师事务所组建的资产证券化项目团队，在交易架构、增信措施、底层基础资产的设计中进行了合理安排。
中国房地产报记者在查询世茂集团2015年财报后发现，截至2015年底，世茂集团旗下已开业的酒店共计14家，总计拥有客房数量超过5100间。包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外滩茂悦大酒店、南京世茂滨江希尔顿酒店等以委托或自主经营形式管理的酒店。
其中完全自主经营的五星级酒店有3家，2015年合计经营收入13.02亿元。业内人士猜测，该产品可能是将这几家五星级酒店每年的收益（现金流）打包，每年给予固定收益，在第八年一次性回购。
另外，目前，资产证券化有两种模式，一种是将资产剥离出来建立独立的资产池并将之证券化，投资人可以享受到经营利润和资产升值的双重利好，但有可能要承担前期的经营性亏损的风险。第二种模式是将收益做成证券化产品发售而不包括资产，投资人无法享受到资产升值的收益只能分享经营收益，发行人往往会通过财务技巧让资产始终保持盈利状态，投资人无须承担资产价值变动的风险。
“世茂酒店的资产证券化采取的应该是第二种模式，不披露细节是必然的，但这种模式纯粹是出于融资的需要，未来的收益偿付有赖于整个集团的流动性状况。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜说。
上海复世投资管理有限公司合伙人邹毅表示，资产证券化前提是要收益达到投资者的要求，肯定有提出回报要求，投资者才会去认购，即回报率和稳定的现金流。如果达不到，就要折价，所以不是所有的酒店业务都适合通过资产证券化进行融资。世茂的这款资产证券化产品预期收益率可能会在5%~8%之间。
以国内酒店资产打包成REITs上市，世茂集团并非首例。两年前，开元酒店已经在香港成立了开元产业信托基金，先世茂集团一步摘下“全球首只中国酒店REITs”头衔。绿地集团也在谋求争取新加坡房地产信托上市，万达很早以前就请麦格里帮助筹划房地产信托上市，但由于相关方面不符合规定而没有最终实现上市。
各企业对旗下酒店资产摩拳擦掌，无外乎就是想“减重”。从目前来看，五星级酒店市场并不是很好，行业在2014年呈现亏损，当下仍在低位徘徊。此外，近年来高星级酒店市场并不好，存在供应过剩局面。资本市场普遍认为酒店的投资回报率较差，高星级酒店上市难度较大。
市场经营前景堪忧和上市难度加大，或许是世茂集团将酒店资产分拆投向资产证券化的主要原因。